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Reformas e reparos nos apartamentos: o que você precisa saber

Fazer reforma em apartamentos pode provocar uma enorme dor de cabeça, especialmente porque é um espaço que, apesar de ser individual, funciona como ambiente coletivo. Por esse motivo, existem algumas regras especiais que precisam ser cumpridas durante todo o processo. Para te ajudar com isso, criamos este artigo explicando os principais pontos que você precisa saber para que a sua obra não se torne um problema nem para você nem para os seus vizinhos, confira abaixo!

Por que é importante ter regras para reforma em apartamentos?

Se você já tentou fazer alguma reforma em apartamentos, sabe que existe uma lista de burocracia que precisa ser cumprida antes mesmo de a reforma começar, por exemplo, é necessário avisar ao síndico do prédio a respeito da reforma, é preciso ter autorização de um profissional da área de construção civil, entre outras coisas. E é nesses momentos em que nos deparamos com esses entraves que muita gente se pergunta: mas por que eu preciso seguir normas para reformar a minha própria casa?

E a resposta para essa pergunta não poderia ser mais simples: você precisa seguir as normas para reforma em apartamentos, entre outras coisas, para preservar a segurança estrutural do prédio onde você vive, para diminuir o impacto que a obra da sua casa vai ter na vida dos seus vizinhos e para te resguardar perante a lei caso algo dê errado. Nesse contexto, abaixo, te explicaremos tudo o que você precisa saber a respeito dessas regras e como você pode usar elas ao seu favor.

Quais são as regras que devem ser seguidas antes de iniciar uma reforma em apartamentos?

Em um mundo ideal, as casas não precisariam passar por reformas drásticas para agradarem aos seus donos: uma simples pintura vez por outra, trocar os móveis de lugar para arejar o ambiente e pronto. No entanto, no mundo real, é comum a necessidade de aumentar um cômodo, quebrar paredes, colocar novas janelas, mudar o piso da casa e diversas outras coisas. E todos esses pequenos reparos podem causar danos a paz da vizinhança e até mesmo ao projeto estrutural do prédio

Sendo assim, quando essas reformas acontecem em um ambiente de apartamentos, existem algumas que precisam ser seguidas, por exemplo:

  1. Antes de iniciar a reforma, avise formalmente ao síndico qual é o cunho da obra que você pretende fazer. O ideal, nesse caso, é que, mesmo que seja apenas uma pintura, se for causar algum desconforto a outros moradores, você avise ao síndico;
  2. Caso o síndico precise fazer alguma reforma no condomínio ou até mesmo dentro do apartamento de algum morador (em caso de problemas estruturais, por exemplo), ele precisa levar essa demanda a assembléia do condomínio e, posteriormente, enviar um aviso por escrito para os moradores afetados;
  3. Respeite o regimento interno do seu prédio e só permita que a obra tenha andamento nos horários permitidos (normalmente, como padrão, a maioria dos prédios adota das 8h da manhã até as 17h da tarde como padrão);
  4. Caso aconteça alguma emergência, por exemplo, pane elétrica ou vazamento de água, você pode realizar reformas em horários que não estão previstos dentro do regimento interno, porém, o ideal é que você avise sobre essa reforma para o síndico (se possível, posteriormente, envie uma nota por escrito) para que você fique assegurado de eventuais problemas;

Existe alguma norma que regulamente as reformas feitas em apartamentos?

Anteriormente, o que nós vimos foram algumas normas de boa vizinhança e de cortesia a respeito da reforma em apartamentos. No entanto, você sabia que existe uma norma que serve para regulamentar esse serviço? Pois é! A NBR 16.280, criada em 2014, tem por objetivo normatizar os deveres e os direitos que um condômino possui ao iniciar uma reforma em sua unidade habitacional.

Por exemplo, o morador tem o dever de informar ao síndico a intenção de iniciar uma reforma no apartamento e de contratar um profissional da construção civil para ser o responsável pela obra. Além disso, o morador tem o direito de ter sua solicitação de reforma aceita (caso esteja dentro das normas do prédio e não comprometa de nenhuma forma a integridade física dele), entre outras coisas.

Dessa forma, antes de iniciar uma reforma em apartamentos, uma pessoa deve:

  1. Ter em mãos a ART, que é uma Anotação de Responsabilidade técnica, e/ou um RRT, que é o Registro de Responsabilidade Técnica, que são documentos que atestam que existe um profissional da área da construção civil vistoriando a obra e garantindo que ela está de acordo com as normas regulamentadoras;
  2. Ter em mãos um cronograma que conste: nome completo e documentos de todas as pessoas que irão entrar no prédio para realizar a reforma, uma planta que mostre quais são as alterações propostas, um prazo de início e um prazo de finalização para a obra e uma descrição detalhada de todas as etapas da obra;

Esses documentos devem ser entregues para o síndico do prédio (também é interessante que você guarde uma cópia para si próprio em caso de eventuais problemas).

Eu devo seguir o protocolo da NBR 16.280 em quais situações?

Nem todo tipo de reforma precisa seguir o rigoroso protocolo proposto pela NBR 16.280, pois nem toda obra causa danos nem atrapalha a vida de outros moradores. Nesse contexto, podemos dizer que é preciso seguir o protocolo de reforma e apresentar ART e/ou RRT as seguintes modificações:

  1. Modificações que possam comprometer a estrutura do apartamento (leia a NBR 16.280 e consulte um arquiteto para saber mais sobre quais são essas modificações);
  2. Alterações no revestimentos (por exemplo, piso) que usem ferramentas como marretas, pois elas provocam impactos;
  3. Qualquer modificação que envolva o serviço de fornecimento de gás (encanado);
  4. Reformas na parte elétrica (é preciso de um engenheiro eletricista);
  5. Instalação de equipamentos como banheira;
  6. Reformas que exijam a perfuração da laje ou de paredes;
  7. Reformas que interfiram na parte externa do prédio;
  8. Reformas que tem por finalidade abrir novas portas;
  9. Reformas que tem por finalidade construir uma cozinha americana;
  10. Reformas que mudem ou acrescentem instalações de tomadas, chuveiros ou torneiras;
  11. Instalação de serviços de ar-condicionado;

Para ficar ainda mais claro o que precisa e o que não precisa de responsabilidade técnica, abaixo, apresentamos algumas pequenas reformas que a NBR 16.280 determina como não sendo necessário seguir as normas:

  • Reformas que envolvem pintura;
  • Reparos hidráulicos e elétricos que sejam de rotina e que não usem ferramentas que causam alto impacto;
  • Instalação das redes de proteção em janelas e sacadas;
  • Colocação de gesso;

Rinaldo Câmara
Sócio-Diretor na LSC Administradora.
Atua há mais de 19 anos na administração de condomínios através de uma gestão estratégica e assertiva. Atua também como sindico profissional, administrando, gerenciando equipes e treinando profissionais da área.

Categorias: Condomínios

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