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O que é convenção de condomínio

O que é convenção de condomínio
O que é convenção de condomínio

Se você está em um momento da sua vida em que pretende se mudar de uma casa para um apartamento ou adquirir o seu primeiro imóvel, é preciso se atentar a algumas particularidades que talvez você ainda nem tivesse pensado que poderia existir. Pelo fato do prédio ser um ambiente compartilhado e por mais que você possua sua casa, é necessário ter regras de convivência comuns a todos os moradores para que o espaço em comum seja harmonioso e respeitado. Neste artigo trouxemos um dos documentos que possibilitam o estabelecimento dessas regras, a convenção de condomínio. Confira logo abaixo do que a convenção de condomínio se trata, o que ela deve conter etc.

O que é convenção de condomínio?

A convenção de condomínio é um documento de domínio público e deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Desde que há a criação de um condomínio, essa convenção se faz obrigatória pois determina diversos pontos cruciais aos condôminos como descrições das áreas individuais, descrições das áreas comuns, como será feito a divisão das despesas em comum, quem será responsável pela administração e mais algumas outras regras relacionadas as assembleias gerais que devem ocorrer periodicamente.

O que deve ser estipulado na convenção de condomínio?

A convenção do condomínio deve dispor de pontos importantes para a vida dos condôminos, principalmente no que diz respeito a área comum e administração do prédio. Abaixo você poderá conferir alguns dos pontos cruciais que devem estar inclusos na convenção do condomínio.

Funções do síndico

O síndico é uma pessoa eleita pelos moradores do prédio para ser responsável por resolver problemas e cuidar administrativamente do prédio. Na convenção de condomínio é preciso estar disposto às suas funções até para que o responsável saiba bem a responsabilidade que estará assumindo ao ser eleito como síndico. Na convenção de condomínio fica estabelecido que mesmo que haja uma administradora o síndico ainda é responsável legal além de dispor de informações se haverá alguma espécie de remuneração ou se ele será isento dos valores de condomínio a serem pagos.

Administração do condomínio

A convenção de condomínio também determina como será o estilo de administração, se há possibilidade de terceirizar o serviço e contratar uma administradora e também descrições gerais para quorum em caso de eleições e destituições do síndico, subsíndico ou conselho.

Sanções condominiais

Também é preciso estar descrito na convenção de condomínio a sanções ou punições caso algum dos moradores acabem desobedecendo alguma das regras estipuladas. A maioria dessas sanções é realizada através de multas e juros e quem é o responsável por aplicar elas é o síndico. Nesse caso devem estar estipulados regras de inadimplência sobre como ela será cobrada, seus juros e multa, protestos de cotas vencidas, prazos para abertura de cobranças judiciais e outras informações para advertências e multas por regras de convivência, por exemplo.

Orçamento e rateio

Outro ponto extremamente importante que deve estar disposto na convenção de condomínio até para evitar fraudes e roubos é como será realizado o pagamento das despesas e qual o valor deverá ser repartido entre os condôminos. Nesse ponto também é necessário estipular um valor para reserva em caso de emergência e como ela será aplicada.

Diretoria e conselho do condomínio

Todo prédio necessita de uma diretoria e conselho de condomínio que são compostos por: um síndico, subsíndico e conselheiros fiscais. É importante que essa configuração já seja determinada na convenção de condomínio.

Descrição dos prédios

Na convenção de condomínio já é preciso estipular qual a modalidade do prédio, pois ele pode ser um condomínio edifício, condomínio comercial ou condomínio de casas. Nessa descrição também é preciso estipular  quais são as partes em comum entre os condôminos e quais são as de propriedade individual, possuindo inclusive informações com medições dos ambientes e dos terrenos

Obras estruturais e manutenções

Convenção de condomínio também precisa estipular como serão realizadas obras na estrutura física do prédio, manutenções (seus períodos e como isso estará previsto em orçamento) e também qualquer tipo de contratação de serviços eventuais relacionados a melhorias em infraestrutura.

Itens coletivos e áreas comuns

A convenção de condomínio também precisa determinar como os itens coletivos podem ser utilizados pelos moradores como por exemplo se a uma taxa de aluguel para salão de festas, e é preciso realizar algum tipo de agendamento etc.

Assembleias de condomínio

Todo condomínio necessita de realizar assembléias para definir mudanças importantes no prédio e normalmente elas precisam ser acordadas entre os moradores. A própria convenção de condomínio já estipula um quórum mínimo para que algumas decisões possam ser tomadas, justamente para que o que a maioria deseja acabe acontecendo. Nela também são estipuladas a periodicidade dessas reuniões, seus diferentes tipos, regras de uso de procuração e convocações.

Convenção do condomínio e regimento interno: qual a diferença?

O regimento interno é um tipo de regulamento que conta com um descritivo de boas ações que devem ser adotadas tanto por moradores como visitantes do prédio. No regimento interno há regras para boa convivência, como utilizar espaços nas áreas comuns etc. Esse regimento interno condiz muito com o perfil dos moradores do prédio já que ele é produzido em Assembleia de forma coletiva com o maior número de membros possível, pois é necessário atingir o quorum mínimo para que o regimento interno possa ser aprovado. Já conversando com domínio é um documento formal que conta com todas as disposições administrativas como orçamentos, sanções, contratação do síndico, suas responsabilidades, se haverá ou não uma administradora responsável pelo prédio etc. A convenção de condomínio normalmente também é feita pela construtora já no momento de sua criação.

Convenção e Regimento Interno desatualizados, como proceder?

Ter uma convenção de condomínio e o regimento interno desatualizados pode acabar gerando conflitos entre os moradores e síndicos abrindo brechas para má interpretação das regras sob algumas circunstâncias. Para que isso não acabe acontecendo, é necessário que todos estejam envolvidos em busca de mudar valores que não condizem mais com a realidade e avaliar sempre a necessidade de revisar e atualizar os documentos. Esse processo deve sempre ser feito pensando na coletividade e abordado em Assembleias, pois para promover qualquer mudança nesse sentido se faz necessário a aprovação do quórum mínimo (dois terços dos condôminos presentes na reunião). 

Como a convenção de condomínio é aplicada?

Todas as regras da convenção devem ser respeitadas pelos moradores e pelo síndico, que deve ser seu principal defensor e guardião. É imprescindível que cada condomínio redija o seu próprio documento, específico para as suas necessidades e particularidades. Esse é um documento um tanto complexo e que afetará diretamente a vida dos moradores e do síndico, portanto é recomendável que o condomínio busque auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para elaborar o documento de acordo com sua realidade.

Rinaldo Câmara
Sócio-Diretor na LSC Administradora.
Atua há mais de 19 anos na administração de condomínios através de uma gestão estratégica e assertiva. Atua também como sindico profissional, administrando, gerenciando equipes e treinando profissionais da área.

Categorias: Condomínios

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