Legislação: Funções do Síndico
Segundo o novo Código Civil
“Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembléia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”
– O síndico não pode alterar decisões de uma assembléia.
– Toda obra deve ter orçamento aprovado por assembléia.
– O conselho consultivo deve auxiliar o síndico, de acordo com o que estipula a convenção do condomínio, mas não substitui a assembléia em nenhuma hipótese. Não é de sua competência (mas sim da assembléia) aprovar as contas
Quais são as leis que falam dos direitos e deveres do síndico?
O artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do Novo Código Civil falam dos direitos e obrigações do síndico.
No caso de decisões tomadas em assembléia que contrariem o código civil quem deve ser processado: o síndico, o presidente da assembléia ou o conselho?
O condomínio.
Não pago o condomínio há oito anos. O que posso fazer?
Poderá propor um parcelamento da dívida, pois o condomínio não tem o direito de fazer qualquer abatimento da dívida, já que esta se refere a despesas já pagas.
Qual é a lei que prevalece para o condomínio? O novo código civil que prevê multa de 2% ou a lei 4591/64, que permite multas de até 20%?
Ainda não existe jurisprudência sobre o assunto, mas decisões de 1ª instância de vários juízes têm entendido que a convenção dos condomínios formados antes de 11/1/2003 prevalece sobre o código.
Posso acionar judicialmente a síndica por não cobrar na Justiça a dívida dos inadimplentes?
Pode. O novo código civil diz, no artigo 1348, que compete ao síndico impor e cobra as multas devidas. E diz ainda que a assembléia poderá investir outra pessoa no lugar do síndico para mover ação em nome do condomínio.
O condomínio é obrigado a aprovar rateio extra para cobrir despesas por conta dos inadimplentes?
É uma questão de fluxo de caixa. Se não o fizer, o condomínio poderá ser severamente prejudicado, estando sujeito inclusive à ocorrer penhora dos bens comuns, como os elevadores
O zelador do meu prédio está de licença médica e vai se aposentar. Ele tem o direito de morar indefinidamente no apartamento enquanto isso?
Enquanto estiver de licença médica, sim. Quando se aposentar, não. Vigie de perto essa licença médica, e exija comprovantes da veracidade da doença.
Em um condomínio onde sempre se cobrou taxa igual para todos os moradores, apesar de a convenção estipular que a cobrança será por fração ideal, é possível, juridicamente, manter a cobrança igual?
Prevalece a convenção. Os apartamentos menores, inclusive, poderão acionar o condomínio a ressarcir a diferença paga indevidamente pelo período de dez anos.
Sou síndica e tenho problemas sérios com inadimplência. Tenho um condômino, por exemplo, que deve R$ 11 mil, já foi duas vezes para leilão, não paga nem o condomínio do mês e usufruir de todos os recursos do condomínio. Pergunto: o que podemos fazer para proibir que ele use os benefícios do condomínio ou qual a forma mais rápida de tira-lo de lá?
O único caminho a ser adotado para combater a inadimplência nos condomínios é entrar na Justiça. Não é possível retirar alguém de sua propriedade nem suprimir serviços e produtos do condomínio aos inadimplentes – a lei o proíbe. A cobrança judicial é o único meio legal. A Aabic recomenda que o síndico deva entrar com cobrança judicial a partir do 30º dia de inadimplência, para que a dívida não acumule. Vale lembrar que dívidas de condomínio e IPTU podem fazer com que o proprietário perca o imóvel, mesmo que este seja o único.
Sou moradora de um condomínio e após a entrada do novo código a inadimplência cresceu assustadoramente. Como o condomínio pode se proteger contra isso? Existe a possibilidade de uma cobrança de juros diária?
O advogado Walter Trebitz informa que decisões de juízes de primeira instância têm defendido o direito de os condomínios constituídos antes de 11/1/2003 adotarem a multa prevista na convenção, de até 20%. Quanto aos juros, o advogado acredita que é possível cobra-los desde que não ultrapassem 1% ao mês, ou 12% ao ano, como estabelece a Constituição. Acima disso, o condomínio correria o risco de perder ações na Justiça.
Gostaria de saber se uma síndica pode ser remunerada e ainda ter isenção do condomínio?
A convenção do condomínio deve prever a isenção do condomínio ao síndico ou esta deve ser aprovada em assembléia. Também poderia haver remuneração, desde que aprovada em assembléia. É bom lembrar que síndico é um cargo eletivo, e não deve ser confundido com contrato trabalhista. O condomínio deve estar atento a isso para não ter problemas futuros.
O boleto do meu condomínio está assim: valor do condomínio X referente ao mês de junho. Desconto de 20% para pagamento até 6/6. Multa de 10% mais juros de 1% ao mês até 30/6. Protestar em 1/7. No meu entendimento, está sendo cobrada uma multa de 30%, porque nunca se paga o valor X. Isso está correto?
Não. Não se pode dar desconto para pagamento no condomínio porque isso é uma forma de maquiar a multa. Quanto agrave; multa de 10%, não é errada cobra-la contanto que esteja estabelecida na convenção do condomínio. Juros de 1% ao mês são aceitáveis.
O apartamento em cima do meu está em reforma. É muita sujeira e barulho. O que posso fazer?
Fazer reformas é um direito de todo proprietário, desde que não ultrapassem o limite do silêncio e da limpeza do condomínio. Se houver abuso, peça ao síndico ou ao síndico profissional para notificar o condômino. Se não houver resultado, você pode entrar na Justiça para pedir embargo da obra.
A administradora do meu condomínio não responde às minhas reclamações. O que eu faço?
A administradora deve prestar contas ao síndico do condomínio, mas não é obrigada a atender às reclamações pessoais dos moradores. Os moradores devem encaminhar essas reclamações diretamente ao síndico. Se o prédio não tiver síndico (caso dos edifícios pertencentes a uma só pessoa que aluga as unidades) então deverá contatar o dono do prédio.
O antigo síndico cometeu irregularidades na sua gestão. Posso entrar com ação no juizado de pequenas causas, sem ônus para o condomínio?
A ação contra o síndico terá de ser levada à Justiça Comum, o que pressupõe a contratação de um advogado.
Se o zelador fica na portaria no horário de refeição do porteiro, tem direito a 20% de adicional por acúmulo de função?
Para evitar problemas, é interessante que haja no contrato de trabalho do zelador uma cláusula que inclui entre as suas funções ajudar na portaria, quando necessário.
Limpar a piscina é função do zelador ou do faxineiro?
Não existe determinação legal sobre isso. Por isso, para evitar problemas, é interessante fazer constar nos contratos de trabalho quais são as tarefas de cada um, para não ser surpreendido por uma reclamação trabalhista, exigindo adicional por acúmulo de função, fixado em 20% sobre o salário.
Observe a decisão judicial abaixo, sobre este assunto:"Zelador de edifício. Acúmulo de funções. O auxílio na portaria ou na manutenção não constitui acúmulo de função. São serviços correlatos à zeladoria. À falta de cláusula ou de condição expressa, entende-se que o empregado se obrigou a realizar todos os serviços compatíveis com sua condição pessoal dentro da respectiva função (CLT, 456, § único)". 19/12/2000, TRT 2a. região (São Paulo e Baixada Santista).
Faz parte das obrigações do zelador reparos hidráulicos e elétricos?
O zelador deve ter noção de como funcionam todas as instalações do condomínio, mas não deve substituir a mão-de-obra especializada. Devem ficar a seu cargo apenas pequenos reparos de emergência, até que a manutenção especializada venha fazer o conserto. As instalações de condomínios são complexas e exigem conhecimento especializado.
Observe a decisão judicial abaixo, sobre este tema:"Acúmulo de função - zelador. As ativididades exercidas pelo zelador de condomínio, para constatação de defeitos na parte elétrica ou hidráulica ou no bom funcionamento do elevador, não caracterizam acúmulo de função para fins de recebimento de adicional salarial, pois são atividades inerentes às funções de zelador, que constata o defeito e chama o técnico especializado." 16/05/1995, TRT 2a. região (São Paulo e Baixada Santista)."
Rinaldo Câmara
Sócio-Diretor na LSC Administradora.
Atua há mais de 19 anos na administração de condomínios através de uma gestão estratégica e assertiva. Atua também como sindico profissional, administrando, gerenciando equipes e treinando profissionais da área.
